Trước sức ép về lãi suất, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ tìm cách đẩy hàng ra. Đây chính là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư sử dụng vốn tự có hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ thấp. Còn những nhà đầu có nguồn lực tài chính chưa đủ lớn có thể tìm đến thị trường vùng ven các thành phố lớn.
Thị trường bất động sản 3 tháng cuối năm có tín hiệu tốt
Ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, nguồn cung bất động sản sẽ không có sự đột biến, tính thanh khoản thấp nhưng giá nhà sẽ tiếp tục tăng cao. Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản vùng ven. Các sản phẩm bất động sản ở những khu vực này sẽ giải quyết bài toán về nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn, đồng thời sẽ thúc đẩy sự phát triển ở các tỉnh thành lân cận.
Mới đây, tại Hội thảo “Xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022”, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho biết, cách đây một năm rưỡi đã có cảnh báo trên các phương tiện thông tin đại chúng và trong hệ thống chính sách của Chính phủ để có thể chuẩn bị cho tình huống đối phó với thị trường BĐS, chứng khoán cùng với thay đổi nhanh chóng của tình hình thế giới. Gần đây, Chính phủ đã tổ chức các hội nghị chuyên đề về chính sách tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản.
Vị chuyên gia kinh tế này cho rằng, kinh tế Việt Nam có tăng trưởng tốt khiến cho lo ngại về thị trường bất động sản, chứng khoán giảm đi.
Đưa ra nhận định về tình trạng bán tháo, bán cắt lỗ trên thị trường bất động sản, ông Khương – Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho rằng: các nhà đầu tư bán cắt lỗ nhưng chỉ chịu lỗ phần lời. Ví dụ, một người mua một căn nhà 3 tỷ đồng. Với mức lãi suất 10% như hiện nay thì sau một năm, căn nhà của họ được định giá ở mức khoảng 3,3 tỷ đồng. Khi gặp sức ép về tài chính, họ sẽ bán cắt lỗ ở mức 3 tỷ đồng và rất khó để bán ra với giá thấp hơn mức này. Bởi vì, nguồn cung trên thị trường rất hạn chế, giá trị bất động sản luôn tăng trong những đợt mở bán của các chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, thông tin về việc nới room tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng cũng đã có bước tiến mới. Một số ngân hàng đã được NHNN nới hạn mức trên cơ sở xếp hạng và tình hình thực tiễn. Động thái nới room tín dụng của NHNN ngay lập tức tác động đến tâm lý trên thị trường bất động sản cuối năm.
Đánh giá tổng quan thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2022, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, nguồn cung sơ cấp có nhiều tín hiệu tăng trong 6 tháng tiếp theo. Do đó, giá bán ở thị trường sơ cấp có nhiều khả năng sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao. Thị trường sẽ tập trung nhiều hơn cho phân khúc đất nền đã có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.
Đứng ở góc độ doanh nghiệp BĐS, Tổng giám đốc một doanh nghiệp lớn tại TP.HCM đánh giá về bản chất thị trường bất động sản vẫn rất tốt, thời gian qua chỉ là quãng nghỉ và ổn định lại thị trường khi thị trường bị tác động khách quan bởi thiếu nguồn vốn vay và khi vấn đề được giải quyết, thị trường sẽ tiếp tục đà tăng trưởng vốn có.
Cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản
Theo TS Lê Sĩ Trí – Viện trưởng Viện Du lịch – Quản lý – Kinh doanh, cũng như nền kinh tế, từ nay đến hết năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam còn phải đối mặt với nhiều thách thức. Trong đó, rào cản lớn nhất vẫn là dòng vốn khi Nhà nước vẫn đang kiểm soát chặt hai nguồn vốn nuôi sống thị trường bất động sản là tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.
Khi nguồn vốn tín dụng bị thắt chặt, tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản sẽ bị ảnh hưởng. Họ sẽ không đủ tài chính để triển khai các dự án và các chính sách hỗ trợ khách hàng. Điều này làm suy giảm nguồn cung và thanh khoản trên thị trường.
Riêng vấn đề kiểm soát phát hành trái phiếu cũng đang gây một sức ép rất lớn cho các doanh nghiệp bất động sản. Hiện nay có rất nhiều dự án bất động sản đang triển khai giữa chừng thì bị cạn kiệt vốn, không đủ tiền để xây dựng tiếp. Dự án không hoàn thành nên không thể chào bán được, dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường. Tính thanh khoản kém, kéo theo tình trạng cắt lỗ, bán tháo trên thị trường.
Tuy nhiên, ông Trí cho rằng, bên cạnh những thách thức này, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn luôn có những cơ hội để phát triển. Cụ thể, Nhà nước vừa ban hành 3 chính sách kinh tế lớn trực tiếp tác động đến thị trường bất động sản. Đó là Nghị định 44/2022/NĐ-CP sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, Nghị quyết 18 NQ/TW về đất đai, Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.
Nếu cuối năm 2022, đầu năm 2023, ba chính sách này được đi vào cuộc sống sẽ tạo nên một thị trường kinh doanh bất động phát triển bền vững. Đồng thời sẽ tạo ra một khuôn khổ mới cho thị trường, trong đó từ thông tin, tín dụng cho đến hoạt động mua bán sẽ minh bạch và lành mạnh hơn.
Ngoài ra, hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam nằm trên một nền tảng kinh tế khá vững chắc với những con số tăng trưởng cao. Điển hình, tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tăng trưởng bền vững, dao động trong khoảng 6,5-6,7%/năm. Thu nhập bình quân đầu người cũng tăng ổn định, tăng từ 3.400 USD vào năm 2019 lên 3.700 USD vào năm 2021, dự kiến đến năm 2025 sẽ đạt ngưỡng 5.700 USD.
Với những tác động tích cực đến sự phục hồi của nền kinh tế, thị trường bất động sản sẽ chấm dứt thời kỳ ảm đạm và có thêm những bước phát triển mới. Đồng thời, thị trường địa ốc sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ, chỉ những dự án bất động sản chất lượng, có chủ đầu tư uy tín, tiềm lực kinh tế mạnh mới có khả năng thu hút được các nhà đầu tư. Ngay từ quý III/2022, thị trường địa ốc đã nhanh chóng lấy lại đà phục hồi. Đây cũng là cơ hội cho người có sẵn dòng tiền.
